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Un contratto di locazione non sempre resta legato alle stesse persone per tutta la sua durata. Un coinquilino se ne va, una coppia si separa, l'inquilino originario viene a mancare: in tutti questi casi ci si chiede se il contratto resti valido, e con chi. La risposta cambia parecchio a seconda del motivo del cambiamento — e cambia anche cosa bisogna comunicare all'Agenzia delle Entrate.
Cessione e subentro: non sono due concetti separati
Secondo l'Agenzia delle Entrate, "la cessione del contratto avviene ex lege, e prende il nome di subentro": il subentro non è un'alternativa alla cessione, ma il nome tecnico che la cessione assume quando avviene automaticamente, per effetto della legge, senza una scelta volontaria delle parti.
È una distinzione terminologica che vale la pena avere chiara fin da subito, perché nel linguaggio comune i due termini vengono spesso usati come se fossero alternativi, quando in realtà uno è una specifica forma dell'altro.
Morte del conduttore: chi subentra automaticamente
Secondo l'articolo 6 della Legge 392/1978, in caso di morte del conduttore di un immobile a uso abitativo, succedono nel contratto il coniuge, gli eredi e i parenti e affini con lui abitualmente conviventi.
La convivenza abituale va verificata al momento del decesso: se un erede non conviveva stabilmente con il conduttore defunto, non acquisisce automaticamente il diritto di proseguire il contratto, anche se resta nell'alloggio dopo la morte. La Cassazione ha chiarito che la successione nel contratto è un fatto giuridico istantaneo, che si realizza (o non si realizza) proprio nel momento del decesso.
Separazione o divorzio: cosa succede al contratto
Anche la separazione o il divorzio rientrano tra i casi di successione previsti dalla legge: se il giudice assegna la casa coniugale al coniuge (o convivente) non intestatario del contratto, tipicamente per la presenza di figli, quest'ultimo subentra nella locazione al posto del conduttore originario. Il provvedimento va comunicato al proprietario, che non può opporsi alla sostituzione decisa dal giudice.
Un coinquilino che se ne va: serve il consenso del proprietario?
Fuori dai casi di successione ex lege previsti dalla legge, sostituire un inquilino con un altro è una cessione volontaria, e la regola generale del Codice Civile richiede il consenso del proprietario perché sia valida.
Se il contratto è cointestato a più persone (per esempio più coinquilini) e uno di loro decide di andare via senza che venga formalizzata alcuna sostituzione, la situazione più comune è che gli altri conduttori restino comunque obbligati in solido verso il proprietario per l'intero canone, finché non viene concordato un cambiamento formale del contratto. In pratica, il proprietario continua a poter pretendere l'intero canone da chi resta, indipendentemente da chi abbia effettivamente lasciato l'alloggio.
L'adempimento successivo: cosa va comunicato all'Agenzia delle Entrate
Ogni cessione, che sia ex lege (subentro) o volontaria, va comunicata all'Agenzia delle Entrate come "adempimento successivo" alla registrazione originaria, tramite il modello RLI, entro 30 giorni dall'evento, ma il trattamento fiscale cambia a seconda del caso.
La distinzione è netta:
- Subentro / cessione ex lege (morte del conduttore, separazione con assegnazione della casa, vendita dell'immobile): nessuna imposta è dovuta. Sul modello RLI va indicato il codice 6 nella sezione "Adempimenti successivi", specificando la tipologia di subentro (per esempio codice 2 in caso di decesso del conduttore);
- Cessione volontaria (sostituzione concordata di un coinquilino, con il consenso del proprietario): è dovuta un'imposta di registro fissa di 67 euro se la cessione avviene senza corrispettivo, oppure il 2% del corrispettivo pattuito (con un minimo di 67 euro) se previsto un pagamento tra le parti.
La comunicazione si effettua tramite i servizi telematici dell'Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web), con richiesta di addebito su conto corrente, oppure con modello F24 Elementi Identificativi. In caso di ritardo oltre i 30 giorni si applicano sanzioni e interessi, regolarizzabili con il ravvedimento operoso.
Come formalizzare correttamente un subentro
Oltre alla comunicazione fiscale, quando il cambiamento non rientra nei casi di cessione ex lege prevista dalla legge conviene procedere con un'integrazione scritta del contratto che indichi chiaramente: chi esce e chi entra, la data del cambiamento, e il consenso esplicito di tutte le parti coinvolte, proprietario compreso. Questo passaggio evita ambiguità su chi sia effettivamente responsabile del canone da quel momento in poi.
Chi deve gestire l'adempimento successivo può trovare indicazioni pratiche sulla pagina dedicata di Domeo. Per chi deve invece redigere un nuovo contratto da zero per il subentrante, la creazione del contratto online resta il punto di partenza più semplice. Prima di procedere, può avere senso effettuare anche una verifica dell'affidabilità del nuovo inquilino, con lo stesso livello di attenzione riservato a un contratto stipulato da zero.
Cosa rischia il proprietario che non formalizza il cambio
Ignorare una cessione non regolarizzata può creare ambiguità su chi sia davvero responsabile in caso di morosità o danni all'immobile, complicando eventuali azioni legali successive. Anche quando la legge prevede una successione automatica (morte, separazione), è comunque opportuno aggiornare formalmente i propri riferimenti e la documentazione del contratto, per evitare contestazioni sulla legittimità dell'occupante — oltre a esporsi a sanzioni per la mancata comunicazione entro i 30 giorni previsti.
In sintesi
"Subentro" e "cessione" non sono due fenomeni distinti: il subentro è il nome che la cessione del contratto assume quando avviene ex lege, cioè per un evento previsto dalla legge e non per scelta delle parti (morte del conduttore, separazione con assegnazione della casa). La cessione volontaria, invece, richiede il consenso del proprietario e comporta un'imposta di registro. In entrambi i casi, il modello RLI va presentato entro 30 giorni dall'evento.
Domande frequenti
Subentro e cessione sono la stessa cosa?
Non esattamente: la cessione è il termine generale per il cambiamento di una parte del contratto. Il subentro è la cessione che avviene "ex lege", cioè automaticamente per un evento previsto dalla legge, senza bisogno del consenso del proprietario.
Se un coinquilino se ne va senza avvisare il proprietario, chi paga il canone?
Nella maggior parte dei contratti cointestati, gli altri conduttori restano obbligati in solido per l'intero canone, finché non viene formalizzato un cambiamento del contratto con il consenso del proprietario.
Il proprietario può rifiutare un subentro per morte del conduttore?
No, quando il subentro rientra nei casi previsti dall'articolo 6 della Legge 392/1978 (coniuge, eredi, parenti e affini conviventi), è un effetto automatico della legge: il proprietario ne prende atto, non lo autorizza.
Bisogna pagare qualcosa per comunicare un subentro per morte del conduttore?
No, quando il subentro deriva da eventi previsti dalla legge (morte, separazione con assegnazione della casa) non è dovuta alcuna imposta, ma la comunicazione all'ufficio dove il contratto è stato registrato resta comunque obbligatoria entro 30 giorni.
Serve un nuovo contratto o basta un'integrazione a quello esistente?
Dipende dalla situazione: per una successione automatica spesso basta un aggiornamento formale dei riferimenti e la comunicazione del subentro; per una cessione volontaria del contratto, un'integrazione scritta con il consenso di tutte le parti è generalmente sufficiente, senza dover ripartire da un contratto completamente nuovo.
