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Chi decide di richiedere una fideiussione a garanzia del canone di locazione si trova quasi sempre davanti alle stesse due domande: quanto deve essere l'importo garantito, e cosa serve concretamente per ottenerla?
Questa guida risponde a entrambe, con un taglio operativo: niente confronti tra prodotti, solo i passaggi concreti per calcolare l'importo e completare la procedura, sia con una banca che con una compagnia assicurativa.
Cos'è una fideiussione per l'affitto, in breve
La fideiussione è una garanzia con cui un soggetto terzo — una banca o una compagnia assicurativa — si impegna a pagare il proprietario nel caso in cui l'inquilino non adempia agli obblighi di pagamento previsti dal contratto.
Esistono due forme principali:
- fideiussione bancaria, emessa da un istituto di credito;
- fideiussione assicurativa, emessa da una compagnia di assicurazione.
Le differenze tra le due forme, in termini di copertura e limiti, sono approfondite negli articoli dedicati a fideiussione bancaria e fideiussione assicurativa. Qui ci concentriamo sull'aspetto pratico: come si arriva a un importo e a un documento firmato.
Come si calcola l'importo della fideiussione
L'importo garantito si calcola quasi sempre come multiplo del canone mensile, a cui si possono aggiungere le spese condominiali previste dal contratto. Il moltiplicatore varia in base alla durata del contratto e alle richieste del proprietario.
In pratica, gli elementi che determinano l'importo sono:
- canone mensile — la base di calcolo principale;
- numero di mensilità da garantire — tipicamente tra 6 e 24 mesi di canone, a seconda della durata del contratto e della prassi richiesta;
- spese condominiali — se il contratto le include nella garanzia, vanno aggiunte al calcolo;
- durata del contratto — contratti più lunghi (es. 4+4) comportano generalmente importi o premi più alti, perché la garanzia deve restare valida più a lungo.
Esempio pratico: un contratto con canone di 800 € al mese e una richiesta di garanzia per 12 mensilità comporta un importo garantito di 9.600 €, eventualmente aumentato delle spese condominiali annue se incluse.
Documenti e tempi per la fideiussione bancaria
Per richiedere una fideiussione bancaria, la banca valuta l'affidabilità finanziaria di chi la richiede (di norma l'inquilino) e in molti casi richiede una garanzia collaterale.
I documenti tipicamente richiesti includono:
- documento d'identità e codice fiscale;
- documentazione reddituale (busta paga, dichiarazione dei redditi, bilanci per lavoratori autonomi);
- copia del contratto di locazione o della proposta di contratto;
- in alcuni casi, un deposito cauzionale in denaro o titoli a garanzia della banca stessa.
I tempi di istruttoria variano da pochi giorni a diverse settimane, in base alla banca e alla completezza della documentazione fornita. È quindi opportuno avviare la richiesta con margine, prima della scadenza prevista per la firma del contratto.
Documenti e tempi per la fideiussione assicurativa
La fideiussione assicurativa segue un percorso simile, ma generalmente più rapido e con requisiti meno stringenti sul patrimonio del richiedente.
Di norma servono:
- documento d'identità e codice fiscale;
- documentazione reddituale, anche se le compagnie assicurative tendono a richiedere verifiche meno approfondite rispetto alle banche;
- copia o bozza del contratto di locazione;
- compilazione di un questionario assicurativo, utilizzato dalla compagnia per definire il premio.
I tempi sono spesso più rapidi rispetto alla fideiussione bancaria, con emissione della polizza in pochi giorni lavorativi in molti casi.
Quanto costa, in pratica
Il costo della fideiussione bancaria è legato principalmente alle commissioni di istruttoria; il costo della fideiussione assicurativa è invece espresso come premio annuo, calcolato in percentuale sull'importo garantito.
Il premio assicurativo è generalmente rinnovabile di anno in anno o per la durata scelta al momento della stipula: è importante verificare se il rinnovo è automatico e a quali condizioni, soprattutto nei contratti di durata pluriennale.
Quando serve nel percorso di creazione del contratto
Se si sta seguendo il percorso guidato di creazione del contratto di locazione, il calcolo dell'importo della fideiussione va fatto prima della firma, in modo da poter indicare correttamente nel contratto quale tipo di garanzia è stata scelta e per quale importo.
Una volta firmato il contratto, la fideiussione dovrebbe essere allegata alla documentazione conservata da entrambe le parti, e comunicata contestualmente alla registrazione del contratto presso l'Agenzia delle Entrate, se richiesto da accordi specifici tra le parti.
In sintesi
L'importo di una fideiussione per l'affitto si calcola sul canone mensile, moltiplicato per il numero di mensilità da garantire, con l'eventuale aggiunta delle spese condominiali. La procedura richiede documentazione reddituale e identificativa, con tempi variabili in base al tipo di garanzia scelta — generalmente più rapidi per la fideiussione assicurativa, più articolati per quella bancaria.
Chi preferisce una soluzione che copra il canone senza passare da un istituto bancario o una compagnia assicurativa può valutare anche strumenti alternativi, come la Protezione Affitti Domeo.
Domande frequenti
Chi paga il costo della fideiussione, proprietario o inquilino?
Nella prassi è quasi sempre l'inquilino a richiederla e sostenerne il costo, essendo lui il soggetto garantito nei confronti del proprietario. Le parti possono comunque accordarsi diversamente.
La fideiussione sostituisce il deposito cauzionale?
Può farlo se le parti sono d'accordo, riducendo o eliminando il deposito cauzionale in denaro. Va indicato esplicitamente nel contratto quale delle due garanzie (o entrambe) si applica.
Cosa succede se il contratto viene rinnovato dopo la scadenza della fideiussione?
Va verificato con l'istituto o la compagnia se è necessario un rinnovo formale della garanzia. Molte fideiussioni, soprattutto assicurative, richiedono un rinnovo esplicito e il pagamento di un nuovo premio.
