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La classe energetica di un immobile non è più un dettaglio da citare in fondo all'annuncio. Con l'arrivo della Direttiva Case Green e il rinnovamento dell'Attestato di Prestazione Energetica, sta diventando uno dei fattori che pesa di più sia sul canone che si riesce a ottenere, sia sui vantaggi fiscali disponibili per chi possiede l'immobile.
Cosa cambia con il nuovo APE dal 2026
Dal 29 maggio 2026 l'Attestato di Prestazione Energetica adotta una scala unica da A a G, eliminando le sotto-classi A1-A4 usate finora in Italia, in attuazione della Direttiva europea Case Green (EPBD IV).
Il nuovo sistema classifica gli edifici anche in base al confronto con il resto del parco immobiliare nazionale: la classe G viene attribuita al 15% degli edifici con le prestazioni peggiori. Questo significa che un immobile oggi in classe E o F potrebbe ritrovarsi in classe G con il nuovo APE, senza che siano stati fatti interventi che ne hanno peggiorato le prestazioni reali — semplicemente perché la scala di riferimento è cambiata.
Devono richiedere il nuovo APE chi vende o affitta un immobile per la prima volta, chi ha completato lavori di ristrutturazione su più del 25% della superficie disperdente, e chi accede a incentivi come l'Ecobonus che richiedono una certificazione prima e dopo l'intervento. Chi ha già un APE valido non è obbligato a rifarlo subito.
Come la classe energetica influenza il canone di locazione
Un immobile in classe energetica alta tende a ottenere un canone più sostenibile per l'inquilino a parità di prezzo complessivo, perché la spesa in bolletta è più bassa — e questo si traduce in tempi di sfitto più brevi per il proprietario.
Nei contratti a canone concordato, la classe energetica può incidere direttamente sui parametri usati per calcolare il canone massimo consentito dagli accordi territoriali: a parità di metratura e posizione, un immobile più efficiente può rientrare in fasce di canone leggermente più alte previste dagli accordi del proprio Comune.
Oltre al canone in sé, la classe energetica pesa su altri due aspetti concreti per chi affitta:
- Tempo di sfitto: gli annunci di immobili in classe alta ricevono generalmente più contatti qualificati a parità di prezzo, soprattutto nelle città universitarie e nelle zone con costo della vita già elevato;
- Stabilità del rapporto: un inquilino che riesce a sostenere bolletta e canone senza affanno tende a restare più a lungo, riducendo il rischio di morosità legata a difficoltà economiche impreviste.
Quali vantaggi fiscali restano attivi per chi migliora la classe energetica
Per il 2026 restano confermati alcuni strumenti principali, con aliquote uniformate:
- Ecobonus: aliquota unificata al 50% per la prima casa e al 36% per la seconda casa, con tetti di detrazione che si riducono in base al reddito — fino a 14.000 euro per redditi superiori a 75.000 euro, e a 8.000 euro sopra i 100.000 euro;
- Conto Termico 3.0: a differenza delle detrazioni fiscali, eroga l'incentivo direttamente sul conto corrente, senza attendere la dichiarazione dei redditi; per importi fino a 15.000 euro il pagamento avviene in un'unica soluzione entro 60-90 giorni dall'approvazione.
Va inoltre considerato che sia la diagnosi energetica che l'APE stesso rientrano tra le spese incentivabili quando collegati a un intervento agevolato, il che riduce il costo effettivo della certificazione per chi sta comunque pianificando lavori.
Cosa fare se il proprio immobile è in classe energetica bassa
Per gli immobili in classe energetica bassa, la Direttiva prevede l'istituzione di sportelli di consulenza dedicati, pensati per orientare i proprietari verso gli interventi migliorativi più efficaci e gli incentivi effettivamente accessibili, secondo modalità che saranno definite con il recepimento della normativa in Italia.
Nel frattempo, prima di affittare o rinnovare un contratto, ha senso:
- verificare se l'APE attuale è ancora valido o se è necessario rifarlo con la nuova scala;
- valutare con un tecnico quali interventi porterebbero il maggiore miglioramento di classe al minor costo;
- controllare se gli incentivi disponibili nel proprio Comune coprono anche la diagnosi energetica preliminare.
Chi si trova a rivedere il canone o le condizioni contrattuali in seguito a questi interventi può farlo direttamente attraverso la creazione o l'aggiornamento del contratto di locazione.
In sintesi
La classe energetica non è più solo un dato tecnico da allegare alla documentazione: influenza il canone ottenibile, i tempi di sfitto e la stabilità del rapporto con l'inquilino. Con il nuovo APE dal 2026 alcuni immobili potrebbero ritrovarsi in una classe più bassa senza modifiche reali, mentre gli incentivi per migliorarla restano attivi e, in alcuni casi, coprono anche i costi della certificazione stessa.
Domande frequenti
Devo rifare l'APE se ho già un attestato valido?
No, chi ha un APE ancora in corso di validità non è obbligato a rifarlo subito con la nuova scala. Andrà rinnovato secondo le scadenze ordinarie o in caso di vendita, nuova locazione o ristrutturazione rilevante.
Un immobile in classe bassa può comunque essere affittato a canone concordato?
Sì, la classe energetica non impedisce l'accesso al canone concordato, ma può incidere sulla fascia di importo applicabile secondo gli accordi territoriali del proprio Comune.
La cedolare secca cambia in base alla classe energetica?
No, l'aliquota della cedolare secca non è legata alla classe energetica dell'immobile. Gli incentivi legati all'efficientamento sono strumenti distinti, come Ecobonus e Conto Termico.
