Dopo anni di interpretazioni controverse, l’Agenzia delle Entrate ha accolto l’orientamento della Corte di Cassazione in tema di tardiva registrazione dei contratti di locazione pluriennali.
Con la Risoluzione n. 56/2025, l’Agenzia ha chiarito che la sanzione per tardiva registrazione va calcolata solo sull’imposta dovuta per la prima annualità, e non sull’intero importo del contratto.
Un passo avanti importante per i proprietari e per tutto il mercato delle locazioni, che da anni chiedeva chiarezza e coerenza normativa.
Il problema della tardiva registrazione
Ogni contratto di locazione deve essere registrato entro 30 giorni dalla stipula o decorrenza.
Il mancato rispetto di questo termine comporta una sanzione amministrativa proporzionata all’imposta di registro dovuta.
Le sanzioni previste
- 120% dell’imposta di registro, con un minimo di 250 euro, in caso di omessa registrazione;
- 45% dell’imposta, con un minimo di 150 euro, se la registrazione avviene entro 30 giorni di ritardo.
Il contribuente può sempre ricorrere al ravvedimento operoso, riducendo in modo significativo l’importo dovuto.
I contratti pluriennali e il dubbio fiscale
Per i contratti di locazione pluriennali, l’imposta di registro può essere versata:
- In un’unica soluzione, sull’intera durata del contratto (con una riduzione percentuale);
- Anno per anno, sull’ammontare del canone annuale.
Il dubbio, rimasto irrisolto per anni, era semplice ma cruciale:
se la registrazione avviene in ritardo e l’imposta è pagata annualmente, la sanzione va calcolata sulla prima annualità o sull’intero importo complessivo del contratto?
L’interpretazione superata dell’Agenzia
Con una circolare del 2011, l’Agenzia delle Entrate sosteneva che la sanzione andasse calcolata sull’intero valore del contratto, anche per chi avesse scelto il pagamento annuale.
Un’interpretazione che aumentava il gettito ma risultava ingiustificata e penalizzante per i contribuenti.
La Cassazione ribalta l’approccio
La Corte di Cassazione è intervenuta più volte per ribadire un principio di logica e proporzionalità fiscale:
“In caso di tardiva registrazione, la sanzione deve essere commisurata all’imposta di registro relativa alla prima annualità del canone, se il contribuente ha scelto il pagamento annuale.”
La Cassazione ha così stabilito che la modalità di pagamento scelta influenza anche il calcolo della sanzione, non potendo l’Agenzia applicare un criterio più oneroso rispetto a quello previsto dal contratto.
La Risoluzione 56/2025: l’Agenzia si adegua
Con la Risoluzione n. 56 del 2025, l’Agenzia delle Entrate accetta ufficialmente l’orientamento giurisprudenziale e riconosce che:
In caso di tardiva registrazione di un contratto di locazione pluriennale, la sanzione deve essere calcolata solo sull’imposta relativa alla prima annualità.
Per le annualità successive resta in vigore la sanzione per tardivo versamento del 25% (art. 13 D.Lgs. 471/97).
Un chiarimento che mette fine a oltre un decennio di incertezza interpretativa.
Casi particolari: la cedolare secca
Nel regime della cedolare secca, la tardiva registrazione resta soggetta solo al pagamento di un’imposta fissa di 150 euro.
Non sono dovuti importi proporzionali o sanzioni aggiuntive.
Una conferma che rende la cedolare secca una soluzione ancora più semplice e trasparente per i proprietari.
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Cosa cambia in concreto
Per chi affitta un immobile, le novità introdotte portano più semplicità e meno rischi fiscali.
Da oggi:
- Le sanzioni si riducono sensibilmente in caso di ritardo;
- Si eliminano i contenziosi derivanti da interpretazioni discordanti;
- Si agevola la regolarizzazione spontanea con ravvedimento operoso;
- Si aumenta la certezza del diritto nei rapporti con inquilini e intermediari.
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Un cambio di passo per il settore delle locazioni
La decisione dell’Agenzia delle Entrate rappresenta segna un’evoluzione importante nella gestione fiscale degli affitti.
Maggiore chiarezza normativa e meno contenziosi: una buona notizia per tutto il comparto locativo.
L’innovazione digitale, sempre più centrale nel settore immobiliare, aiuta oggi proprietari e professionisti a semplificare i processi e garantire conformità.
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