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Affitto breve o lungo? Come scegliere in base a redditività e gestione

Pubblicato il:
August 1, 2025

Introduzione: due modelli, due strategie

Se possiedi un immobile da mettere a reddito, probabilmente ti sei posto la domanda: meglio affitto breve o lungo? La risposta non è uguale per tutti: dipende da redditività, tempo che vuoi dedicare alla gestione, posizione dell’immobile e propensione al rischio.

Negli ultimi anni, piattaforme come Airbnb e Booking hanno reso l’affitto breve molto popolare, mentre il classico affitto lungo rimane una garanzia di stabilità. In questa guida analizzeremo pro, contro e casi d’uso per aiutarti a decidere.

Cos’è un affitto breve

Per legge, si considera “affitto breve” la locazione inferiore a 30 giorni, senza servizi aggiuntivi tipici di una struttura ricettiva (come colazione o reception). È molto diffuso nelle città turistiche, in zone universitarie e in occasione di eventi.

Vantaggi:

  • Tariffe giornaliere più alte, quindi redditività potenziale maggiore.
  • Flessibilità: puoi usare l’immobile nei periodi in cui non è affittato.
  • Possibilità di sfruttare stagionalità ed eventi per aumentare il prezzo.

Svantaggi:

Cos’è un affitto lungo

Un affitto lungo è una locazione di durata superiore a 30 giorni, in genere regolata da un contratto di 4+4 anni o 3+2 anni a canone concordato (informazioni ufficiali – Agenzia delle Entrate).

Vantaggi:

  • Reddito stabile e prevedibile.
  • Minore rotazione di inquilini, quindi meno costi di ricerca e gestione.
  • Meno tempo dedicato alla manutenzione e alla logistica.

Svantaggi:

  • Canone mensile più basso rispetto alla media giornaliera di un affitto breve.
  • Rischio morosità se l’inquilino smette di pagare.
  • Minore flessibilità nel riottenere la disponibilità dell’immobile.

Redditività: numeri e scenari

Facciamo un esempio concreto:

  • Affitto breve: un appartamento in centro città può essere affittato a 80€/notte per 20 notti al mese → 1.600€/mese (lordi).
  • Affitto lungo: lo stesso immobile potrebbe avere un canone di 900€/mese.

Tuttavia, l’affitto breve comporta: commissioni piattaforma (10–20%), costi di pulizia, biancheria, bollette, eventuali tasse di soggiorno. La redditività netta può quindi ridursi, soprattutto nei mesi di bassa stagione.

L’affitto lungo invece richiede meno spese variabili, ma è esposto al rischio morosità, che può essere mitigato con servizi come l’affitto garantito di Domeo.

Gestione e impegno richiesto

  • Affitto breve: richiede organizzazione, disponibilità per check-in/check-out, coordinamento pulizie e manutenzioni. Può essere delegato a property manager (ma con costi del 15–25%).
  • Affitto lungo: una volta selezionato l’inquilino, la gestione è minima. Con servizi come Domeo , puoi automatizzare anche i pagamenti.

Come decidere quale formula scegliere

Affitto breve è indicato se:

  • L’immobile si trova in zona turistica o vicino a grandi eventi.
  • Sei disposto a gestire (o delegare) alta rotazione di ospiti.
  • Vuoi massimizzare guadagni a breve termine.

Affitto lungo è indicato se:

  • Vuoi stabilità e reddito prevedibile.
  • Preferisci ridurre al minimo il tempo di gestione.
  • Conti sull’affitto per coprire spese fisse (mutuo, bollette).

Conclusione

Affitto breve e affitto lungo sono due strumenti diversi per obiettivi diversi. La scelta giusta dipende da posizione, target di inquilino, impegno che vuoi dedicare e necessità di liquidità.

Con una gestione professionale come quella di Domeo, puoi sfruttare al massimo i punti di forza di entrambe le formule e ridurre al minimo i rischi.

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