FAQ Generali

Sì. Tutti i contratti di locazione con canone non simbolico devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate, anche se si sceglie la cedolare secca.

Per contratti di breve durata (es. transitori o turistici) l’obbligo scatta quando il rapporto con lo stesso conduttore supera complessivamente i 30 giorni nell’anno solare, anche se suddivisi in più periodi.

La registrazione va effettuata entro 30 giorni dalla data meno recente tra:

• data di decorrenza del contratto;
• data di firma del contratto.

Con Domeo puoi richiedere la registrazione online caricando il contratto firmato e i documenti richiesti.

Tempi

• le richieste inviate entro le ore 18:00 vengono in genere prese in carico lo stesso giorno lavorativo;
• l’Agenzia delle Entrate rilascia la ricevuta di registrazione di norma entro 24 ore lavorative (nei picchi può arrivare fino a 48 ore).

Costi

• il servizio Domeo di registrazione ha un costo fisso indicato nella pagina Prezzi di domeo.it;
• oltre al costo del servizio, in regime ordinario sono dovute le imposte di registro e bollo (non dovute se si opta per cedolare secca).

L’addebito delle imposte avviene direttamente sull’IBAN indicato in fase di richiesta.

Non sempre. Per i contratti abitativi tra persone fisiche, con un numero limitato di parti e pertinenze, la normativa consente la registrazione telematica senza allegare il PDF del contratto, purché il contenuto rientri in determinate caratteristiche standard.

Domeo, in qualità di intermediario, ti chiede comunque una copia firmata del contratto per poter compilare correttamente il Modello RLI e conservare la documentazione a supporto della pratica.

Al termine della registrazione, l’Agenzia delle Entrate rilascia:

• il Modello RLI con i dati essenziali del contratto e il suo codice identificativo;
• la ricevuta di avvenuta registrazione in formato PDF.

Utilizzando Domeo:

• riceverai questi documenti via email;
• resteranno archiviati nella tua Area Riservata sul sito, sempre disponibili per te e per il tuo consulente.

Tutte le informazioni sulla registrazione (dati del contratto, imposte versate, estremi RLI) sono disponibili:

• nella tua Area Riservata Domeo, dove puoi scaricare Modello RLI e ricevuta;
• nel Cassetto Fiscale dell’Agenzia delle Entrate, insieme agli altri contratti registrati a tuo nome.

Gli adempimenti successivi sono tutte le comunicazioni che le parti devono fare all’Agenzia delle Entrate dopo la prima registrazione del contratto. In particolare:

• annualità successiva (solo per contratti non in cedolare secca);
• proroga della durata (es. 4+4 o 3+2);
• cessione del contratto a un nuovo soggetto;
• subentro in caso di successione, vendita, separazione;
• risoluzione anticipata del contratto;
• rinegoziazione del canone (riduzioni o modifiche strutturate).

Tutte queste operazioni si gestiscono tramite il Modello RLI e, a seconda del caso, possono prevedere imposte di registro in misura fissa o proporzionale.

L’annualità successiva riguarda i contratti non in cedolare secca.

• La comunicazione va effettuata alla scadenza di ogni annualità contrattuale.
• Il termine è di 30 giorni dall’inizio della nuova annualità.
• È dovuta l’imposta di registro pari al 2% del canone annuo (minimo 67€), calcolata considerando anche eventuali adeguamenti ISTAT.

Se il contratto è in cedolare secca e il regime non cambia, non occorre comunicare l’annualità successiva e non sono dovute imposte di registro.

Proroga
Prolungamento della durata del contratto oltre la scadenza originaria (es. dal 4° all’8° anno nel 4+4). Va comunicata entro 30 giorni; se il contratto non è in cedolare secca è dovuta imposta di registro.

Cessione
Sostituzione del locatore o del conduttore per accordo tra le parti (es. l’inquilino esce e trova un sostituto). Può comportare un’imposta in misura fissa o proporzionale al corrispettivo pattuito.

Subentro
Sostituzione di una parte per eventi non volontari (successione, vendita, separazione). L’imposta di registro non è dovuta, ma la comunicazione va effettuata entro 30 giorni.

Risoluzione anticipata
Chiusura del contratto prima della scadenza naturale. Va comunicata entro 30 giorni dalla data effettiva di cessazione; per contratti non in cedolare secca è dovuta imposta fissa di registro (67€).

Se non disponi di un IBAN, puoi utilizzare il servizio di pagamento tramite Domeo.

In pratica:

• inserisci la richiesta di registrazione o adempimento sul sito;
• acquisti il servizio “versamento tramite Domeo”;
• paghi Domeo con carta o bonifico;
• Domeo versa le imposte di registro dovute per conto di una delle parti.

Il servizio ha un costo fisso più una percentuale sull’importo versato, indicati nella sezione Prezzi di domeo.it.

La cedolare secca è un regime opzionale che sostituisce IRPEF e relative addizionali con un’imposta unica sul canone di locazione.

In sintesi:

• per i contratti a canone libero l’aliquota ordinaria è il 21% sul canone annuo;
• per i contratti a canone concordato (ove ammessa) è prevista un’aliquota ridotta (es. 10%);
• non si pagano imposta di registro e di bollo sul contratto e sugli adempimenti successivi;
• per tutta la durata dell’opzione non si può aggiornare il canone all’ISTAT.

L’opzione per la cedolare secca va esercitata in sede di registrazione, rinnovo annuale o proroga, secondo la normativa vigente.

Il canone concordato (o “agevolato”) è un canone compreso tra i valori minimi e massimi stabiliti dagli Accordi Territoriali sottoscritti nel singolo Comune.

Per ottenere le agevolazioni fiscali (cedolare secca ridotta, eventuale riduzione IMU) è necessario che:

• il canone scelto rientri nei parametri dell’Accordo Territoriale;
• il contratto rispetti il modello previsto dal D.M. 16.01.2017.

L’asseverazione rilasciata da un’Associazione Territoriale certifica questi elementi. Domeo può assisterti nel calcolo del canone, nella predisposizione dei moduli e nell’ottenimento dell’asseverazione, oltre che nella registrazione del contratto.

L’adeguamento ISTAT utilizza l’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) per aggiornare il canone in base all’andamento del costo della vita.

In generale:

• deve essere previsto espressamente nel contratto;
• per i contratti a canone libero può essere previsto fino al 100% della variazione ISTAT;
• per i contratti a canone concordato la normativa limita l’adeguamento;
• non può essere applicato per i periodi in cui è attiva la cedolare secca.

L’adeguamento viene solitamente richiesto dal proprietario all’inquilino al rinnovo dell’annualità contrattuale.

La visura catastale è un documento dell’Agenzia delle Entrate che riporta i dati identificativi e reddituali di un immobile.

In una visura per soggetto (quella fornita da Domeo) trovi:

• dati del proprietario: nome, cognome, codice fiscale, luogo e data di nascita;
• l’elenco delle unità immobiliari intestate nel Comune, con foglio, particella, subalterno;
• categoria catastale, consistenza, superficie catastale, rendita catastale;
• quote di proprietà e diritti reali (es. piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto).

È uno strumento utile per verificare la corretta intestazione e i dati catastali da inserire nel contratto e nella registrazione.

La planimetria catastale è il disegno in scala dell’unità immobiliare depositato al Catasto. Rappresenta graficamente la distribuzione degli spazi (stanze, corridoi, balconi, ecc.).

Non è obbligatorio allegarla al contratto di locazione, ma è spesso utile quando:

• si loca solo una porzione dell’immobile (es. singola stanza);
• si vuole definire con chiarezza quali vani e pertinenze sono ad uso esclusivo dell’inquilino;
• ci sono dubbi sulla corrispondenza tra stato di fatto e dati catastali.

La consultazione delle planimetrie è riservata ai titolari di diritti reali sull’immobile o ai loro delegati.

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è obbligatorio in caso di locazione onerosa di un immobile abitativo.

L’obbligo sorge:

• già dalla pubblicazione dell’annuncio, che deve riportare la classe energetica;
• al momento della firma del contratto, quando il proprietario deve mettere a disposizione un APE in corso di validità.

L’APE non va necessariamente allegato al contratto, ma può essere richiesto in sede di controlli da parte degli enti competenti.

L’APE ha una durata massima di 10 anni, a condizione che vengano effettuati i controlli sugli impianti termici previsti dalla normativa.

Va aggiornato prima di una nuova locazione o vendita quando:

• sono stati eseguiti interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica (cappotto termico, sostituzione impianto di riscaldamento, pannelli solari, ecc.);
• la classe energetica dell’immobile potrebbe essere cambiata in modo significativo.

Un nuovo APE aggiornato può rendere l’immobile più attrattivo per gli inquilini e permette di accedere ad alcune agevolazioni fiscali legate all’efficienza energetica.

In generale sì. L’inquilino ha diritto a trasferire la propria residenza nell’immobile preso in locazione quando lì si trova la sua dimora abituale.

Non è invece normalmente possibile:

• per affitti brevi sotto i 30 giorni;
• per contratti transitori di durata molto breve, in cui non si configura una dimora abituale.

Per contratti più lunghi (transitori di 9–12 mesi, 4+4, 3+2) la residenza può essere richiesta al Comune seguendo la procedura ordinaria (online o presso l’Ufficio Anagrafe).

La residenza deve coincidere con il luogo in cui la persona ha la propria dimora abituale. Se il proprietario non vive più stabilmente nell’immobile locato, in linea di principio non può mantenere la residenza lì.

In caso di trasferimento, il proprietario è tenuto a comunicare il cambio di residenza al nuovo Comune entro 20 giorni, per motivi di reperibilità e per gli effetti fiscali legati alla residenza (es. IMU, agevolazioni prima casa, ecc.).

La normativa prevede diverse tipologie di contratto abitativo, tra cui:

• 4+4 (canone libero): durata minima 4 anni, rinnovabile di altri 4, con canone definito liberamente tra le parti.
• 3+2 (canone concordato): durata 3 anni più 2 di rinnovo, con canone compreso tra i valori minimi e massimi dell’Accordo Territoriale del Comune.
• Transitorio: durata fino a 18 mesi, legato a esigenze temporanee documentate del proprietario o dell’inquilino (lavoro, studio, rientro dall’estero, ristrutturazione, ecc.).
• Studenti universitari: durata da 6 a 36 mesi per studenti fuori sede, anche con locazione parziale di stanze.

Ogni formula ha regole specifiche su durata, rinnovo, modalità di recesso e possibili benefici fiscali (es. canone concordato e cedolare secca agevolata).

Il contratto transitorio richiede che ci sia un’esigenza temporanea e documentabile, del proprietario o dell’inquilino, destinata a cessare entro un certo periodo.

Esempi di motivazioni per l’inquilino:

• trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
• contratto di lavoro a termine in altro Comune;
• ristrutturazione dell’abitazione principale;
• periodo di formazione o apprendistato;
• assistenza a familiari in altro Comune.

Esempi di motivazioni per il proprietario:

• rientro dall’estero entro una certa data;
• futuro utilizzo dell’immobile per sé o per i figli;
• esecuzione di lavori programmati che richiedono il rilascio dell’immobile.

La motivazione va indicata nel contratto e, dove possibile, supportata da documentazione (comunicazioni aziendali, iscrizioni a corsi, pratiche edilizie, ecc.).